Jedeme na chatu / Trh s rekreačními nemovitostmi včera a dnes

Vývoj chataření a chalupaření v českých luzích a hájích sahá do konce devatenáctého století. V té době se do způsobu bydlení, ostatně jako do všech aspektů lidského života, promítla průmyslová revoluce a s ní související změny v systému osídlení, které vedly k rostoucí potřebě trávit volný čas mimo transformující se městský prostor. Rekreace na úrovni, tedy v honosných sídlech či lázeňských městech, byla výsadou movitějších vrstev. V meziválečném období začaly vznikat malebné prvorepublikové chato-vily na samotě, které původní majitelé často pronajímali širší rodině. Velká touha po trávení volných chvil v přírodě se ale nevyhnula ani středním a nižším vrstvám – ty se začaly uchylovat do oblastí přiléhajících k údolí řek, kde postupně vznikaly trampské osady a kolonie.

V meziválečném období se tento typ rekreačního bydlení přelil do celorepublikového trampského hnutí a některé sruby se staly dokonce útočištěm pro ty, které negativně zasáhla hospodářská krize na konci dvacátých let 20. století. Tramping, jak se způsob života v divočině za doprovodu kytary začal nazývat, v pozdějších letech vedl k tomu, že se chatařství v Čechách rozšířilo zejména mezi středními a nižšími vrstvami, na rozdíl od zbytku Evropy.

Dalšími zásadními milníky, které přispěly k rozvoji rekreačního bydlení v Čechách, byl jednak odsun německého obyvatelstva z pohraničí, jednak normalizace a postupné vyprazdňování venkova související s kolektivizací. Po odsunu Němců začala být hromadně zabírána opuštěná stavení, případně byla nabídnuta k rekreačním účelům jednotlivcům nebo zájmovým organizacím.

Období normalizace, které nastalo více než dvě dekády po odsunu, je některými historiky označováno za zlatý věk chatařství – počet rekreačních objektů se totiž téměř zdvojnásobil. Důvodem byla souhra několika faktorů: rostoucí potřeba úniku za opravdovým soukromím, pryč od reality, do místa, kde může člověk realizovat své individuální potřeby; zvýšení životní úrovně a zavedení pětidenního pracovního týdne; následování módních trendů; motivace k rekreačnímu bydlení ze strany státu a v neposlední řadě také technický pokrok, rozvoj automobilového průmyslu a s ním související zlepšení dopravní dostupnosti.

Do začátku devadesátých let rostl počet chat a chalup o něco pozvolněji a po převratu nastal v rekreačních vodách klid, na zájem o druhé bydlení v přírodě totiž začaly mít vliv otevřené hranice a možnost objevování ciziny. Od přelomu milénia začala záliba v rekreačních nemovitostech v Čechách opět růst, zejména pak v období kolem ekonomické krize v letech 2009 a 2010, nešlo však o kdovíjak zásadní výkyv. Minulý rok jsme však byli svědky nového přelomu, který se navždy zapíše na pomyslnou osu českých dějin rekreačního bydlení – vedle průmyslové revoluce, odsunu Němců a normalizace na ni můžeme odnynějška zařadit pandemii koronaviru.

Jedním ze zmíněných faktorů, které ovlivňovaly zájem o rekreační nemovitosti v období normalizace, byla potřeba úniku z města do přírody, kde se mohl člověk snáze oprostit od starostí všedních dní a kde mohl naskočit do úplně jiného rytmu. Cestování za hranice navíc bylo omezené, pro většinu lidí spíše naprosto nedostupné, a tak jediný takový únik představovala právě chalupa či chata na samotě u lesa. A i když s ničím takovým nejspíš vůbec nikdo nepočítal, s příchodem pandemie v roce 2020 před námi vytanula paralela právě mezi tímto obdobím plným šedi a současností. Hranice se přivřely a velká města se proměnila na rizikové zóny, ze kterých nebylo úniku. Na mnohé zároveň dolehlo uvědomění, jak těžké je bez ustání přebývat v totožném prostoru, bez možnosti nadechnout se čerstvého vzduchu a užít si zdravotní benefity klidu a zeleně.

Výsledek? Poptávka po rekreačních nemovitostech začala už na začátku loňského léta strmě růst, stejně tak se začaly nahoru šplhat i ceny. Na segment tohoto typu nemovitostí se navíc ve větší intenzitě zaměřili i komerční investoři – na rozdíl od období normalizace se tak do současné motivace promítla také vidina investice.
Portál Atlas cen vysledoval, že loni v červnu se rekreačních nemovitostí prodalo skoro o polovinu více než za stejné období roku 2019. Jejich průměrná cena navíc meziročně vzrostla o 18 procent. Podle datové analytičky Seznam.cz Šarloty Smutné vzrostla průměrná prodejní cena za metr čtvereční rekreační nemovitosti meziročně přibližně o pětinu, dostala se tak na 26 tisíc korun za metr čtvereční. Na horách došlo k více než desetinovému nárůstu a podle analytik ČSOB se průměrná cena za metr čtvereční v populárních oblastech, jako jsou Krkonoše či Šumava, na jaře letošního roku pohybovala mezi 100 000 a 120 000 korunami.

Zajímavým jevem byl také růst popularity takzvaných druhých domovů, v nichž lidé vidí nejen rekreační zázemí a nemovitost vhodnou k pronájmu v rámci domácího turistického ruchu, ale také místo, kam se mohou odstěhovat na stáří, případně v něm mohou plnohodnotně bydlet kdykoliv, když nastane situace, která propukla v loňském roce. I v rámci nabídky Svoboda & Williams stále více klientů poptávalo nemovitosti v rekreačních lokalitách čistě pro své vlastní potřeby.

Zmíněný růst cen se nevyhnul ani prémiovému segmentu. „V námi sledovaném vzorku nemovitostí v rekreačních lokalitách se průměrná cena meziročně zvýšila o 8,6 procent. Ceny mají ale v případě takových nemovitostí velký rozsah – průměr se sice pohybuje kolem 106 tisíc korun za metr čtvereční, ale na opravdu lukrativních místech, jako je například Špindlerův Mlýn, se můžeme dostat i přes 200 tisíc. Lokalita a kvalita provedení jsou v tomto případě určující a klienti, pro které jsou tato hlediska stěžejní při koupi bytu za 20 milionů v Praze, jsou ochotní dát podobnou částku i za apartmán v Krkonoších,” říká Pavel Zadina, analytik Svoboda & Williams.

Stran poptávky v rámci portfolia Svoboda & Williams byly nejčastějšími požadavky klid a poloha přímo u lesa. „Když měli klienti v rekreační lokalitě, jako je například Harrachov, na výběr z více nemovitostí, preferovali spíše polohu v ústraní oproti umístění v centru. Stejně tak je zajímala možnost zajištění správy nemovitosti, protože v některých případech chtějí apartmán či dům v průběhu roku pronajímat. Projekty na klíč, jejichž součástí jsou zároveň služby správce, tak mají nyní velkou výhodu,” dodává Michaela Koudelová, manažerka týmu rezidenčního prodeje Svoboda & Williams.
A dodává, že s příchodem pandemie se změnily poptávané dispozice: „Před covidem lidé poptávali spíše menší jednotky 1+kk a 2+kk – jako únik na víkend jim tyto dispozice bohatě stačily, stejně tak jde o ideální velikost apartmánu k pronájmu. Nyní nám z nabídky nejrychleji mizí dispozice 3+kk, jelikož výrazně vzrostly požadavky na komfort a prostor.”

Kromě jednotlivých kupujících začaly rekreační nemovitosti výrazněji táhnout i komerční investory, kteří ve velké míře vyhledávali prázdné hotely, penziony, ale i pozemky u vody či v populárních horských lokalitách. Do hry vstoupili i ti, kdo měli vizi vytvořit projekty rekreačního bydlení pro náročné, tedy opravdu prémiové apartmány s dostatkem soukromí či samostatně stojící objekty. Při realizaci takového projektu brali v potaz zejména jeho umístění – prémiová lokalita musí být odlehlá, přitom dobře dostupná z města, a zároveň by měla nabídnout vyžití po celý rok. Sezónní povaha některých nemovitostí totiž negativně ovlivňuje jejich investiční potenciál.

Apartmány Bramberk

Apartmány Bramberk, situované na rozlehlém pozemku přímo v Peci pod Sněžkou, vznikají se záměrem vytvořit rekreační zázemí v krajině Krkonošského národního parku, které nabídne naprosté soukromí, krásné výhledy, prvotřídní vybavení a také mnohostrannou investici. Součástí objektu bude kromě deseti prémiových apartmánů také wellness s patnáct metrů dlouhým bazénem, lounge s barem a sedm samostatných apartmánů určených k pronájmu. O pohodlí budoucích majitelů a bezproblémový chod celého objektu se postará správce.

Lakeside Apartments Lipno

Prémiový projekt rekreačního bydlení vyrůstá také na břehu Lipna, konkrétně v obci Černá v Pošumaví, která je dlouhodobě vyhledávanou destinací milovníku jachtingu, ale i windsurfingu, kiteboardingu a dalších adrenalinových vodních sportů. Právě se záměrem vytvořit zázemí pro stejně smýšlející sportovní nadšence začal vznikat projekt Lakeside Apartments Lipno. Dva objekty propojené proskleným vstupním atriem nabídnou dvacet dva apartmánů a jeden ateliér, jejichž sjednocujícím prvkem bude výhled na nedalekou vodní hladinu lipenského jezera. Součástí projektu bude navíc wellness se saunovou zónou a nerezovým bazénem s fitness protiproudem, přilehlá zahrada, venkovní terasa a soukromá pláž.

Přístav

Pro ty, kteří spatřují víkendovou idylu ve stylovém domě u vody, vzniká Přístav. Unikátní projekt vyrůstá jen čtyřicet pět minut od Prahy, přímo nad břehem Orlické přehrady, a bude tvořen čtrnácti domy, které budou ve svažité krajině zapuštěné tak, že při pohledu shora ani trochu nenaruší její reliéf. „Střechy všech domů pokryje zeleň, takže s okolím opravdu dokonale splynou. Zapuštění domu v zemi má kromě estetického hlediska také důležitou izolační úlohu – budoucí obyvatelé nebudou v létě potřebovat neekologickou klimatizaci, protože se o příjemný chlad postará sama příroda. Stejně tak i v zimě budou mít domy díky tomuto řešení mnohem lepší izolační vlastnosti. Jde tak o ekologický přístup dotažený do nejmenšího detailu, bez pseudoekologických příkras, které mnohdy jen kompenzují to, že je dům špatně postavený,“ vysvětluje Jan Mráz, senior makléř Svoboda & Williams.

Domy z projektu Přístav brzy rozšíří portfolio Svoboda & Williams.

Pálavská brána

V malebně zvlněné krajině jižní Moravy, přímo u Mušovských jezer v obci Brod nad Dyjí, vzniká rezidenční projekt Pálavská brána. Po dokončení nabídne patnáct jednopodlažních domů s prostornými střešními terasami, z nich se rozprostřou výhledy na všudypřítomné vinohrady a Pálavské vrchy. Projekt je koncipován jako architektonicky kompaktní celek, který svým pojetím zapadne do jihomoravské krajiny – vévodit mu budou světlé fasády, dřevěné obklady a jednoduché linie.
„Přibližně polovina klientů, kteří poptávali domy v Pálavské bráně, žije ve vzdálenějších destinacích, jako je Mladá Boleslav, Lanškroun, Jindřichův Hradec či Plzeň. Více než kdy jindy je nyní znát, že lidé tento typ nemovitostí vnímají jako příležitost ke koupi druhého bydlení uprostřed přírody, kam lze kdykoliv odjet z rušného města za klidem a čerstvým vzduchem,“ říká k prodeji Lenka Kjučukovová, Property Consultant v brněnské pobočce Svoboda & Williams.

Trio Harrachov

Únik do krkonošské přírody v údolí říčky Kamenice nabízí projekt Trio Harrachov, tvořený trojicí bytových domů, v nichž se nachází čtyřicet čtyři apartmánů. Pražský ateliér archiSPACE při navrhování projektu vycházel z typické krkonošské architektury, díky čemuž vzniká skvěle umístěná horská základna, respektující okolí, které ji obklopuje. Zástavba v bezprostřední blízkosti projektu je sporadická, domy navíc přímo sousedí s lesem na úpatí vrcholu Hřebínek – Trio Harrachov tak spojuje naprostý klid se všemi přednostmi populárního horského střediska. „První dům Cecílie byl úspěšně zkolaudován v květnu roku 2020 a všech třináct apartmánů je nyní využíváno majiteli. V současnosti probíhá výstavba domů Amálie a Beáta, kde zbývají v nabídce poslední tři jednotky, všechny o dispozici 1+kk,” dodává Michaela Koudelová, manažerka týmu rezidenčního prodeje Svoboda & Williams.